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IMT 2026: taxas, tabelas e isenção para jovens até 35 anos

Atualizado a 25/10/2026· Verificado nas fontes oficiais

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que se paga quando se compra um imóvel em Portugal: uma casa, um terreno, uma loja ou um armazém. A receita é do município onde o imóvel fica, mas o imposto é gerido pela Autoridade Tributária (AT). Para quem vem do Brasil, o IMT é o equivalente ao ITBI.

Este guia usa as tabelas práticas oficiais em vigor desde 1 de janeiro de 2026 (Ofício Circulado n.º 40129/2026 da AT), com os escalões atualizados pela Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026).

Quem paga o IMT?

Paga o comprador. O vendedor não paga IMT. Na compra de casa, além do IMT, o comprador paga também o Imposto do Selo de 0,8% sobre o mesmo valor.

Sobre que valor se calcula o IMT?

O IMT incide sobre o valor que consta da escritura ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT), consoante o que for maior (art. 12.º do Código do IMT). O VPT é o valor do imóvel na matriz das Finanças, que aparece na caderneta predial; é o mesmo valor que serve de base ao IMI.

Se comprar uma casa por 180 000 € com VPT de 120 000 €, o IMT é calculado sobre 180 000 €. Se o VPT fosse superior ao preço, contaria o VPT.

Quais são as taxas do IMT em 2026?

O art. 17.º do Código do IMT fixa taxas diferentes conforme o tipo de imóvel e o seu destino:

Nas tabelas progressivas, para valores até 660 982 € (HPP) ou 633 931 € (outra habitação), o cálculo faz-se com a fórmula valor × taxa marginal − parcela a abater. Acima desses valores aplica-se uma taxa única a todo o valor.

Tabela I — Habitação própria e permanente (continente)

Tabela III — Habitação secundária ou para arrendamento (continente)

Açores e Madeira

As Regiões Autónomas têm escalões mais altos (Tabelas IV a VI do mesmo ofício). Na habitação própria e permanente, a isenção vai até 132 933 €; para jovens, até 413 174 €. Consulte o Ofício Circulado n.º 40129/2026 para as tabelas completas.

Como funciona a isenção de IMT para jovens até 35 anos?

Desde 1 de agosto de 2024 (Decreto-Lei n.º 48-A/2024), o art. 9.º do Código do IMT isenta a primeira compra de habitação própria e permanente por jovens. Os requisitos são cumulativos:

1. Ter 35 anos ou menos na data da escritura.
2. Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra (veja IRS dependentes).
3. Ser a primeira aquisição de casa para habitação própria e permanente.
4. Não ser nem ter sido proprietário (ou titular de usufruto, por exemplo) de um prédio urbano habitacional na data da compra ou nos três anos anteriores.
5. O imóvel destinar-se exclusivamente a habitação própria e permanente.

Tabela II — Jovens até 35 anos, HPP (continente)

Acima de 660 982 € o jovem paga exatamente o mesmo que qualquer outro comprador. Os jovens beneficiam ainda de uma dedução no Imposto do Selo de 0,8% (art. 7.º-A do Código do Imposto do Selo).

Se comprar com o cônjuge e a casa for bem comum, os requisitos verificam-se separadamente para cada um, em partes iguais. Cada cônjuge entrega a sua declaração de IMT.

Exemplos de cálculo

Exemplo (ilustrativo), HPP no continente, 250 000 €: 250 000 × 7% − 10 457,96 = 7 042,04 € de IMT. Imposto do Selo: 250 000 × 0,8% = 2 000 €.

Exemplo (ilustrativo), segunda habitação, 250 000 €: 250 000 × 7% − 9 394,50 = 8 105,50 € de IMT.

Exemplo (ilustrativo), jovem de 30 anos, primeira casa, 400 000 €: 400 000 × 8% − 26 443,12 = 5 556,88 € de IMT. Sem a isenção pagaria 400 000 × 8% − 13 763,35 = 18 236,65 €.

Exemplo (ilustrativo), terreno rústico, 50 000 €: 50 000 × 5% = 2 500 €.

Como e quando se paga o IMT?

O IMT é liquidado antes da escritura (art. 22.º). Na prática:

1. Pede-se a liquidação entregando a declaração de IMT (modelo oficial) num serviço de finanças ou eletronicamente no Portal das Finanças (art. 19.º). Muitas vezes é o notário, o solicitador ou o balcão Casa Pronta que trata disto. Para usar o portal precisa do acesso ao Portal das Finanças.
2. Indique o imóvel (artigo matricial), o preço, o destino (HPP, secundária, outro) e, se for o caso, o pedido de isenção de jovem.
3. A AT emite o documento de cobrança com referência de pagamento.
4. Pague no próprio dia ou nos 30 dias seguintes (art. 36.º). Se não pagar no prazo, a liquidação fica sem efeito e tem de pedir nova.
5. Leve o comprovativo à escritura. Se a escritura não se realizar em dois anos, a liquidação paga fica sem efeito (art. 22.º).

Se a compra for com crédito habitação, o banco só marca a escritura depois de o IMT e o Imposto do Selo estarem pagos, porque não estão incluídos no empréstimo.

Quando se perde a isenção ou a taxa de HPP?

Segundo o art. 11.º, n.º 8, perde a isenção ou a redução de taxa (e tem de pagar a diferença) se:

• Não passar a viver no imóvel (habitação própria e permanente) no prazo de seis meses após a compra.
• Der ao imóvel outro destino nos seis anos seguintes (por exemplo, arrendá-lo), exceto em caso de venda, alteração do agregado familiar (casamento, divórcio, mais dependentes) ou mudança do local de trabalho para mais de 100 km, mantendo-se o imóvel para habitação.
• No caso dos jovens, passar a ser dependente de outro agregado nesses seis anos.

Para provar que é habitação própria e permanente, altere o domicílio fiscal para a nova casa: veja como alterar a morada fiscal.

Erros comuns

• Calcular sobre o preço quando o VPT é maior. O IMT usa sempre o valor mais alto.
• Aplicar a taxa marginal a todo o valor. Até 660 982 € (HPP) desconta-se a parcela a abater; só acima disso há taxa única.
• Declarar como HPP uma casa para arrendar. Se não passar a viver lá em seis meses, a AT liquida a diferença.
• Pedir isenção de jovem quando já teve casa. Ter sido proprietário de habitação nos três anos anteriores exclui o benefício, mesmo que só de uma parte.
• Esquecer o Imposto do Selo. A compra tem também 0,8% de Imposto do Selo.
• Não contar com o IMI. Depois da compra, passa a pagar IMI todos os anos.

Quando vender o imóvel, veja como funcionam as mais-valias de imóveis.