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Mais-valias de imóveis 2026: cálculo, coeficientes e isenção

Atualizado a 25/10/2026· Verificado nas fontes oficiais

Vendeu (ou vai vender) uma casa em Portugal? Se o preço de venda for superior ao que pagou, a diferença pode ser uma mais-valia sujeita a IRS. Em português do Brasil, falaria em “ganho de capital”. As regras estão nos artigos 10.º, 43.º, 50.º e 51.º do Código do IRS e os coeficientes de 2026 foram publicados pela Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro.

O que conta como mais-valia de um imóvel?

O art. 10.º, n.º 1, alínea a) do CIRS considera mais-valia o ganho obtido com a alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis (venda, permuta, etc.), desde que não seja rendimento empresarial ou predial. Uma doação ou herança, em si, não gera mais-valia para quem recebe — mas quando mais tarde vender esse imóvel, o ganho é apurado.

Como se calcula a mais-valia na venda de casa?

A fórmula base é:

Mais-valia = Valor de venda − (Valor de compra × coeficiente) − obras dos últimos 12 anos − despesas de compra e venda

Passo a passo:

1. Valor de realização (venda): o preço da escritura.
2. Valor de aquisição: o preço pago na compra (ou o valor considerado para Imposto do Selo, no caso de herança/doação).
3. Correção monetária: se passaram mais de 24 meses entre compra e venda, multiplique o valor de aquisição pelo coeficiente do ano de compra (art. 50.º).
4. Encargos de valorização: obras comprovadamente feitas nos últimos 12 anos (art. 51.º, n.º 1, al. a)).
5. Despesas necessárias e efetivamente suportadas na compra e na venda (por exemplo, as que tenha documentadas com a escritura ou a mediação).
6. O resultado é a mais-valia bruta. Para residentes, só 50% entra no IRS (art. 43.º, n.º 2).

Quais são os coeficientes de desvalorização da moeda em 2026?

Estes coeficientes aplicam-se a imóveis vendidos durante 2026 (Portaria n.º 457/2026/1). Extrato do quadro oficial:

Para anos anteriores a 1990, consulte o quadro completo da portaria. Se comprou há 24 meses ou menos, não há correção.

Exemplo de cálculo

Exemplo (ilustrativo): a Marta comprou um apartamento em 2016 por 150 000 €, pagou 6 000 € de despesas documentadas na compra e fez obras de 10 000 € em 2021 (com faturas). Vende em 2026 por 260 000 €, com 8 000 € de comissão de mediação. Não vai reinvestir.

Os 26 500 € são somados aos restantes rendimentos da Marta em 2026 e tributados às taxas gerais. Veja os escalões na tabela de IRS.

O que é o englobamento das mais-valias?

“Englobar” significa somar o rendimento aos outros (salários, rendas, etc.) e aplicar as taxas progressivas de IRS. Para residentes, a mais-valia imobiliária (os 50%) é englobada; por isso, um ganho grande pode empurrar todo o rendimento para um escalão mais alto. Uma forma de perceber o efeito é simular a declaração no Portal das Finanças com e sem o Anexo G.

Como funciona a isenção por reinvestimento em habitação própria?

O art. 10.º, n.º 5 do CIRS exclui de tributação o ganho na venda da habitação própria e permanente (HPP) quando o dinheiro é reinvestido. Condições principais:

1. A casa vendida foi a sua HPP nos 12 meses anteriores à venda, comprovado pelo domicílio fiscal (veja como alterar a morada fiscal).
2. Reinveste o valor de realização, deduzido do empréstimo amortizado, noutra HPP, terreno para construção ou obras, em Portugal ou noutro Estado da UE/EEE.
3. O reinvestimento acontece entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
4. Declara a intenção de reinvestir (e o montante) na declaração de IRS do ano da venda.
5. Afeta o novo imóvel à sua habitação (e fixa lá o domicílio fiscal) nos 12 meses seguintes ao reinvestimento, com as exceções do n.º 6.

Se reinvestir só parte, só a parte proporcional fica isenta. Se falhar o prazo, o ganho é tributado no ano em que a condição falha (n.º 11).

Exemplo (ilustrativo): vende a HPP por 300 000 €, com 100 000 € de empréstimo por pagar que liquida na escritura. O valor a reinvestir é 200 000 €. Se reinvestir 200 000 € numa nova HPP dentro dos prazos, todo o ganho fica excluído; se reinvestir 100 000 €, só metade fica excluída.

E quem tem 65 anos ou está reformado?

O art. 10.º permite também excluir o ganho da venda da HPP se o valor for aplicado, nos seis meses seguintes, em certos produtos (seguros de vida, fundos de pensões abertos, PEPP, entre outros), desde que o titular ou o cônjuge tenha 65 anos ou esteja reformado. Esses produtos têm de pagar prestações regulares durante pelo menos 10 anos, com limite anual de 7,5% do valor investido.

Como declarar a venda no IRS?

1. Reúna a escritura de compra e de venda, faturas de obras e despesas.
2. Entre no Portal das Finanças entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte (veja como entregar o IRS).
3. Preencha o Anexo G (quadro de imóveis) com datas, valores e artigo matricial.
4. Se for reinvestir, assinale a intenção e o montante no quadro de reinvestimento.
5. Simule e submeta. Com Anexo G não há IRS automático.

Nos anos seguintes, enquanto o reinvestimento não estiver concluído, volte a indicar os valores reinvestidos no Anexo G.

Erros comuns

• Esquecer o coeficiente. Sem ele, a mais-valia aparece inflacionada.
• Contar obras sem fatura ou com mais de 12 anos. Só valem as comprovadas no prazo.
• Mudar a morada fiscal tarde. A casa só é HPP para efeitos de reinvestimento se o domicílio fiscal lá estiver nos 12 meses anteriores à venda.
• Não declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda.
• Contar o valor total da venda como reinvestimento, sem deduzir o empréstimo amortizado.
• Esquecer que a compra paga IMT e Imposto do Selo, que são outra coisa.

Se vai comprar a próxima casa com empréstimo, veja também o guia de crédito habitação.