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Crédito habitação 2026: Euribor, spread, TAEG e regras
A garantia pública para jovens aplica-se, para já, a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Confirme junto do banco se houve prorrogação. A Proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê também atualizar os escalões do IMT a partir de 2027.
O crédito habitação é um empréstimo de longo prazo, garantido por hipoteca sobre a casa, para comprar, construir ou fazer obras numa habitação. Em Portugal, quem regula os bancos e define os limites prudenciais é o Banco de Portugal, através da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, em vigor para avaliações de crédito feitas desde 1 de agosto de 2026. No Brasil diria “financiamento imobiliário”.
Como funciona o crédito habitação?
- O banco avalia a casa (através de um perito avaliador) e a sua capacidade de pagar.
- Empresta uma percentagem do valor e fica com hipoteca sobre o imóvel até ao fim do contrato.
- Paga uma prestação mensal com capital e juros (a recomendação exige pagamentos regulares de capital e juros).
- Se deixar de pagar, o banco pode executar a hipoteca.
Taxa variável, fixa ou mista: o que muda?
| Tipo de taxa | Como funciona | Para quem pode fazer sentido |
|---|---|---|
| Variável | Euribor + spread; a prestação muda quando a Euribor é revista (3, 6 ou 12 meses) | Quem aguenta subidas da prestação |
| Fixa | Taxa igual durante todo o prazo | Quem quer previsibilidade total |
| Mista | Fixa nos primeiros anos, depois variável | Quem quer estabilidade no início |
O que é a Euribor?
A Euribor é a taxa a que os bancos da zona euro emprestam dinheiro entre si. É o indexante do crédito em taxa variável: quando sobe, a sua prestação sobe na revisão seguinte.
O que é o spread?
O spread é a margem do banco, somada à Euribor. É fixado no contrato e costuma depender de produtos associados (domiciliar o salário, cartões, seguros no banco). Negocie-o: é a parte que pode controlar.
TAN, TAEG e MTIC
- TAN (Taxa Anual Nominal): a taxa de juro pura.
- TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): inclui juros, comissões, seguros exigidos e impostos. Compare propostas pela TAEG.
- MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): tudo o que vai pagar até ao fim do contrato.
O banco tem de lhe entregar a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) com estes valores antes de assinar.
Quanto é que o banco me empresta? (LTV)
O LTV (loan-to-value) é a percentagem do valor da casa que o banco financia. O valor da casa é o mínimo entre o preço de compra e o valor de avaliação.
| Finalidade | LTV máximo recomendado |
|---|---|
| Habitação própria e permanente | 90% |
| Outras finalidades (casa secundária, investimento) | 80% |
Exemplo (ilustrativo): compra por 250 000 €, avaliação de 240 000 €. Conta o valor mais baixo, 240 000 €. Para habitação própria e permanente, o máximo é 216 000 € (90%). A entrada mínima é 250 000 € − 216 000 € = 34 000 €, mais impostos e despesas.
O que é a taxa de esforço e qual o limite?
A taxa de esforço (DSTI) é a percentagem do rendimento mensal líquido que vai para todas as prestações de crédito (casa, carro, crédito pessoal). Regras desde 1 de agosto de 2026:
- Limite recomendado: 45% (antes era 50%).
- O banco calcula a nova prestação com um aumento da taxa de juro (teste de stress), não com a taxa atual.
- Se o contrato terminar depois dos 70 anos, o banco considera uma redução de pelo menos 20% do rendimento, ponderada pelos anos acima dessa idade (salvo se já for reformado).
- Cada banco pode ultrapassar os 45% em até 10% do crédito que concede por semestre, com justificação.
Exemplo (ilustrativo): um casal com 3 000 € líquidos por mês. O limite de 45% é 1 350 €. Se já pagam 250 € de crédito automóvel, a prestação da casa (já com o agravamento de juro do teste) não deve passar de cerca de 1 100 €. Para saber o seu líquido, use o simulador de salário líquido.
Qual é o prazo máximo do empréstimo?
| Idade do mutuário (o mais velho, se forem dois) | Prazo máximo |
|---|---|
| Até 35 anos | 40 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos |
Prazos mais longos baixam a prestação, mas aumentam muito o total de juros (MTIC).
Que seguros são exigidos?
Os bancos exigem habitualmente um seguro de vida (cobre o capital em dívida em caso de morte ou invalidez) e um seguro multirriscos ou de incêndio sobre o imóvel. Pode contratá-los noutra seguradora, desde que cumpram as coberturas pedidas — mas isso pode mexer no spread se a bonificação depender deles. Compare sempre o custo total.
Como funciona a garantia pública para jovens?
A garantia pública (Decreto-Lei n.º 44/2024) permite ao Estado ser fiador de parte do empréstimo, para que o banco possa financiar até 100% da compra. Condições indicadas pelo Governo:
- Ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal.
- Rendimentos até ao 8.º escalão de IRS.
- Primeira habitação própria e permanente, com valor de compra até 450 000 €.
- Não ser proprietário de outro prédio urbano habitacional e não ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social.
- O Estado garante até 15% do capital inicial, durante no máximo 10 anos.
- Contrato celebrado até 31 de dezembro de 2026.
Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir as condições. O banco continua a avaliar o risco e a aplicar a taxa de esforço, por isso a garantia não é automática. Pode ser combinada com a isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens — veja os guias do IMT e do Imposto do Selo.
Que documentos preciso para pedir crédito habitação?
Os bancos pedem habitualmente:
- Documento de identificação (Cartão de Cidadão ou título de residência) e NIF.
- Últimos recibos de vencimento (ou recibos verdes) e declaração do empregador.
- Última declaração de IRS e nota de liquidação.
- Extratos bancários recentes e mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.
- Dados do imóvel: caderneta predial, certidão permanente do registo predial, licença de utilização e certificado energético.
- Contrato-promessa de compra e venda, se já existir.
Quais são os passos até à escritura?
- Simule em vários bancos e peça a FINE de cada um.
- Compare a TAEG e o MTIC, não só a prestação.
- Obtenha aprovação de princípio antes de assinar o contrato-promessa.
- Assine o contrato-promessa e pague o sinal.
- O banco faz a avaliação do imóvel e a aprovação final.
- Analise a minuta do contrato antes da escritura.
- Pague o IMT e o Imposto do Selo antes da escritura.
- Escritura e registo da hipoteca. Depois, atualize a morada fiscal e conte com o IMI nos anos seguintes.
Erros comuns
- Comparar só a prestação. A TAEG e o MTIC mostram o custo real.
- Esquecer impostos e despesas. IMT, Imposto do Selo, escritura e registo somam-se à entrada.
- Assinar o contrato-promessa sem aprovação do banco e perder o sinal.
- Contar com a avaliação igual ao preço. Se a avaliação for mais baixa, a entrada aumenta.
- Ignorar outros créditos. Entram todos na taxa de esforço.
- Não ler as condições do spread. Cancelar um produto associado pode aumentá-lo.
Se mais tarde vender a casa, veja o guia de mais-valias de imóveis.
Perguntas frequentes
Quanto é que o banco me empresta para comprar casa?
Para habitação própria e permanente, a recomendação do Banco de Portugal é que o empréstimo não passe de 90% do mínimo entre o preço de compra e o valor de avaliação. Para outras finalidades, como casa secundária, o limite é 80%. Os restantes 10% (ou 20%) são a entrada.
Qual é a taxa de esforço máxima no crédito habitação?
Desde 1 de agosto de 2026, o limite recomendado é 45% do rendimento mensal líquido, contando todas as prestações de crédito. Os bancos podem ultrapassar este limite em até 10% do montante de crédito que concedem por semestre, com justificação.
Qual é o prazo máximo do crédito habitação?
40 anos se o mutuário mais velho tiver até 35 anos; 35 anos se tiver mais de 35. Nos contratos com dois titulares conta a idade do mais velho.
Posso comprar casa sem entrada?
Só em casos especiais. A garantia pública permite a jovens até 35 anos financiar até 100% da compra da primeira habitação própria e permanente, até 450 000 €, em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, se o banco aprovar.
Qual a diferença entre TAN e TAEG?
A TAN é só a taxa de juro (Euribor + spread, na taxa variável). A TAEG inclui também comissões, seguros obrigatórios e impostos, e é a melhor forma de comparar propostas de bancos diferentes.